Nieuws

Alle nieuwsartikels

Huis kopen met een bouwovertreding? Dit moet je absoluut weten

Een woning kopen is een van de grootste beslissingen in je leven. Naast ligging, prijs en staat van het pand, is het ook cruciaal om na te gaan of er stedenbouwkundige overtredingen rusten op het huis. Dergelijke inbreuken kunnen niet alleen juridische, maar ook financiële gevolgen hebben voor jou als koper. In dit artikel leggen we uit wat een bouwovertreding precies is, hoe je ze herkent, en wat je opties zijn als je ermee te maken krijgt.

Wat is een bouwovertreding?

Een bouwovertreding of bouwmisdrijf ontstaat wanneer bepaalde regels inzake ruimtelijke ordening niet worden nageleefd. Denk aan:

bouwen zonder vergunning;
afwijken van de goedgekeurde vergunning;
werken uitvoeren in strijd met een gewestplan of bijzonder plan van aanleg (BPA);
of bouwen ondanks een vervallen vergunning.

Met andere woorden: elke bouwactiviteit die niet volgens de regels verloopt, kan als bouwovertreding worden beschouwd.

Hoe weet je of een woning een bouwovertreding heeft?

Bij de verkoop is de verkoper verplicht om open kaart te spelen over de stedenbouwkundige situatie van het pand. Dit gebeurt via een stedenbouwkundig uittreksel, dat alle relevante vergunningen én eventuele vastgestelde overtredingen vermeldt. Ook de vastgoedmakelaar moet deze informatie ter beschikking stellen.

Toch interesse in een woning met bouwovertreding?

Wil je het pand alsnog kopen, dan is voorzichtigheid geboden. Laat in het compromis een clausule opnemen, zodat je achteraf niet met onaangename verrassingen wordt geconfronteerd.

Huis gekocht met een bouwovertreding? Wat nu?

Ontdek je pas na de aankoop dat er een overtreding is? Dan rust die verantwoordelijkheid bij jou als nieuwe eigenaar, want de overtreding volgt het onroerend goed, niet de persoon. Gelukkig kun je meestal nog een regularisatievergunning aanvragen bij je gemeente.

Regularisatie: wat houdt dat in?

Je doorloopt een vergunningstraject zoals bij een gewone bouwvergunning.
De aanvraag duurt gemiddeld 3 à 4 maanden, maar complexe dossiers kunnen langer aanslepen.
Een architect is vaak vereist, zeker bij structurele of zichtbare inbreuken.

Kostprijs: doorgaans tussen de €1.000 en €5.000, afhankelijk van de aard van de overtreding en de architectkosten (gemiddeld €1.000 tot €2.000).

Is een bouwovertreding verjaard?

Een bouwovertreding verjaart meestal na 5 jaar, maar dat betekent niet dat het probleem verdwijnt. De overheid kan dan geen sancties meer opleggen. Let op: de constructie blijft juridisch illegaal. Wie later aanpassingen uitvoert, riskeert opnieuw een overtreding.

In ruimtelijk kwetsbare gebieden, zoals bossen of natuurreservaten, geldt een nultolerantie: hier verjaart de overtreding niet.

Wat bij een verzwegen bouwovertreding?

Heeft de verkoper bewust gezwegen over een bestaande bouwovertreding? Dan spreken we van een verborgen gebrek. In dat geval kan je hem alsnog aansprakelijk stellen, maar je moet kunnen bewijzen dat hij op de hoogte was én met opzet gezwegen heeft.

Wat doet de vastgoedmakelaar?

De makelaar is verplicht om je correct te informeren. Hij verzamelt alle nodige documenten, waaronder het stedenbouwkundig uittreksel, en wijst je op eventuele risico’s of overtredingen. Zo weet je als koper perfect waar je aan toe bent.

Conclusie

Een woning kopen met een bouwovertreding hoeft geen ramp te zijn, maar vereist wel de juiste kennis en voorzorg. Informeer je grondig, laat je bijstaan door een expert, en neem duidelijke afspraken op in het compromis. Zo voorkom je onverwachte kosten en procedures, en kan je met een gerust hart jouw nieuwe thuis verwelkomen.

Bron: Spotto